コードを書く不動産屋

【大手仲介会社の成績を12期ぶん比べてみた】 不動産業統計集の最新版が出ていたので、大手仲介会社の成績を手数料収入・取扱高・仲介件数の3部門で比べてみました。 2015年から2023年3月期までは三井不動産リアルティの独壇場でしたが、2026年3月期は東急リバブルが三井を抜いて、手数料収入と取扱高の二冠に輝いています。 かつて1位の座を競っていた住友不動産ステップは、最近DMを廃止したり、歩合をなくしたりと、以前よりガツガツした感じがなくなってきた印象がありますが、数字で見ても落ち着いてというか、ちょっと伸び悩んでいる感じがします。 また来年も数字が公表され次第投稿します。

アンソロピックが上場申請をしたというニュースですが、よく考えてみると、AIがちゃんと使えるなと思ったのはGPT-4oぐらいからで、それが2024年5月なので、まだ2年半前です。 クロードコードが出てからは仕事のスピードが段違いに変わった気がしますが、出たのは去年の初めで、まだ2年も経っていません。 パソコンでできる仕事なら、もうほとんどAIができてしまう時代になりました。 2022年にチャットGPTが公開されたときは、4年でここまで進化するとは想像がつきませんでした。 しかもこの進化は比例のグラフではなく指数関数的です。 GPT-4のころは人間なら4分で終わる仕事しかAIに丸投げできなかったのが、今は17時間かかる仕事を丸投げできるとのことです。 この3年で260倍で、直近のペースが続くと、2030年頃には今の9万倍になるようです。 これは3年前の9万倍ではなく、今から9万倍ということです。（3年前から計算すると、2,400万倍） この3年でも仕事が大きく変わったのに、今から9万倍となると本当に想像がつきません。 これからはロボットも本格的に出てくるので、ブルーカラーは大丈夫という話も怪しくなってきて、人間に何ができるのかを考えさせられます。 AIの進化のスピードがどのくらいすごいのか、テレビ・パソコン・ネット回線・スマホ・新幹線と比べてみました。 6年目で上場申請したアンソロピックの売上も、アマゾン・グーグルなどの上場申請のときと比べています。

【セゾンファンデックスの保証残高、6年で6.8倍】 先日、滋賀銀行と池田泉州ホールディングスが経営統合するというニュースが出ていました。 滋賀銀行というとこの数年、個人投資家向けにセゾンファンデックス保証の不動産担保ローンをかなり積極的に出していて、滋賀の銀行なのに都心の築古の物件にまで長期のローンを付けていた印象です。 関西みらい銀行なども同じスキームで積極的でした。 気になって保証残高を調べてみたら、2020年を1として2026年3月で6.8倍でした。 地銀の不動産業向け貸出は同じ期間で1.4倍です。 提携している金融機関も52と、同業の保証会社の中で群を抜いています。 個人向けの賃貸用ローンは、金融庁がアパートローンを問題視し始めた2016年度をピークに減り、スルガ銀行やかぼちゃの馬車の問題を経て2020年度が底でした。 そこからまた増えて、2025年度にはピークを上回っています。 今年7月の金融庁のレポートには「保証会社」という言葉が出てきています。 保証付きでも銀行自身が借り手と業者を確かめるよう求め、保証会社にも協力を要請するとのことです。 焦げ付いてもセゾンファンデックスが払うから銀行は困らない、と思いがちですが、重い処分を受けるのは銀行です。 2013年のみずほ銀行の提携ローンは、オリコが審査も保証もするローンでしたが、反社会的勢力への融資を放置したとして業務停止命令を受けたのはみずほ銀行で、オリコは改善命令だけでした。 仮にセゾンファンデックスが保証を出せなくなったら、50以上の金融機関でこの保証付きのローンが止まり、不動産へのお金の出どころが一つ消えます。 もしそうなった場合、ただでさえ逆風が吹いている不動産に、もう一段厳しい話が加わることになります。

【ネクスト渋谷桜丘地区再開発　都市計画素案が公表】 渋谷区が10月30日の意見交換会の資料を公表しました。 ネットではずっと細長い区域図が出回っていましたが、ようやく正式な形が公表された形で、計画地はセルリアンタワーと渋谷サクラステージの間の約2.2haです。 ●A街区：地上35階・高さ約180m。事務所・音楽ホール・バスターミナル ●C街区：地上26階・約120m。住宅・ホテル ●B街区：地上17階・約90m。教育施設 ●延べ面積 約24.3万㎡、渋谷駅と地下2階・3階デッキで接続 ●2030年度着工、2036年度竣工予定 事業協力者は資料に出ていませんが、2018年に東急不動産が選ばれています。

【雨の東京湾の花火は、なぜ中止にならなかったのか】 おととい、東京湾の花火大会が雨の中で決行されました。 朝9時の時点で開催が決まりましたが、結構降っていたので、正直ちょっと違和感がありました。 有料の会場は地面にシートを敷いて座る席も多いので濡れますし、最近は夕方以降寒いので体調も心配です。 運営側にやらざるを得ない事情があるのだと思って、お金の流れを調べてみました。 チケット代が入らなくなるのを恐れたのかと思っていたのですが、どうやらそれが一番大きな理由というわけではないようです。 チケット代は3億円ちょっとで、全体の経費は16億円です。 そもそも経済効果を見込んでやる事業のようです。 それなら順延すればいいのにと思ったのですが、経費の6割以上が警備費で、10月24日のために全部手配済みでした。 交通規制や電車の増発もその日に向けて組んであるので、日付は変えられません。 やめようにも、11年ぶりで、中央区と港区の80周年の記念事業です。 実際は夕方から雨が小ぶりになって、意外と綺麗に見えました。 運営の方の努力でしっかりやりきったのだと思います。 ただ、秋でも雨は普通に降るので、来年以降も続けるなら、以前のように翌日に順延できる形に戻してもらいたいものです。

【パークコート麻布十番東京ザタワー　デベ利益率を調べてみた】 パークコート麻布十番東京ザタワーの坪単価は、平均すると坪2,000万円前後です。 この物件は三田小山町西地区の再開発で、かなり昔から動いていた案件です。 仕入れが高いから売値も高い、という話ではないと思ったので、再開発のお金の流れを簡単な動画にしてみました。 2021年ごろに地権者向けの資料がネットに出回っていて、その時点の保留床の単価、つまりデベロッパーが取得する床の単価は平均で坪450万円くらいだったようです。 それを坪2,000万円で売るのは、さすがに利益を取りすぎではないかと思いました。 その後、事業費がかなり増えています。 その増えた分を全部デベロッパーがかぶったとしても、一番高く見積もって仕入れは坪970万円でした。 それを坪2,000万円で売るので、ほぼ2倍です。 利益率は推計で48〜57%で、大手デベロッパーの粗利率が2〜3割台なので、それよりかなり高いです。 つまりこの価格はコストプッシュではなく、どちらかというと便乗値上げに近いと思います。 これから市況が悪くなって値下げを強いられたとしても、赤字になることはなさそうです。 どう転んでもデベロッパーの勝ちゲームになっています。